●嚴重不公平“免責條款”不能簽
劉先生買的房子本該在去年收房入住，結果開發(fā)商沒能按時完工，交房時間一拖再拖。在正常的交房時間過了一個多月后，開發(fā)商終于同意賠付業(yè)主“延期交房違約金”，但條件是業(yè)主在合同之外必須簽署一個補充協(xié)議，約定在開發(fā)商支付了違約金之后，雙方不再就原購房合同的權利和義務，追究對方的違約責任。
劉先生和大部分業(yè)主都拒絕簽署補充協(xié)議，認為一旦簽了，以后開發(fā)商再有任何侵權行為或者不履行合同的做法業(yè)主都不能再主張了。面對小區(qū)內(nèi)始終沒建成的綠地、會所等配套設施，業(yè)主失去了主張權利，是全體業(yè)主的重大損失。
律師解答：支付延期交房違約金是開發(fā)商的責任，是按照購房合同就應該支付的，與其他的責任義務不構成連帶關系。如果開發(fā)商經(jīng)由履行一個義務而提出額外條件，是不合理也不合法的，業(yè)主完全沒有必要答應。所以類似的免責條款不該簽。
●簽署免責條款等于認可合同
李女士買房不久，其社區(qū)就暴出了重大質(zhì)量問題。開發(fā)商承諾對房屋進行整修，但交房時間拖了一年之久。在交房當日開發(fā)商要求業(yè)主簽一份承諾函，確認“開發(fā)商在交付房產(chǎn)過程中已履行各項義務，不存在違約行為”。很多業(yè)主為了收房簽署了這份承諾書，但收房以后即向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔違約責任，地方法院認為業(yè)主的承諾視為其放棄對開發(fā)商追究逾期交房責任，駁回其訴訟請求。
律師解答：業(yè)主簽訂了免責條款，即表示對合同內(nèi)容的認可。在不違反社會公共利益的情況下，法律是承認免責條款的效力的，否則就沒有合同自由可言了。所以業(yè)主在簽署免責條款合同之前，一定要想清楚是否可以承擔合同內(nèi)容，一旦開發(fā)商免責的部分出現(xiàn)情況，業(yè)主是否可以承受，如果不能，就不要簽。
●提醒免責條款需慎待
我國《合同法》第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。這種明顯免除自己責任或明顯排除對方當事人主要權利的免責條款，是明顯的顯失公平。
此外，格式合同免責條款如果沒有向對方當事人提醒注意和詳細說明的，合同無效。如果格式條款的提供者出于保護其自身利益的目的設立免責條款，簽約時既不向對方當事人提醒也不向對方當事人作出任何說明，也屬于無效條款。
所以，律師建議：當買房人遇到開發(fā)商提出簽署“免責條款”的情況時，要遵循兩個原則。首先要看免責的內(nèi)容自己能否承受，如果不能就不能簽署；另外，如果該條款有明顯違反法律法規(guī)的內(nèi)容則屬于無效條款，即便買房人出于某種原因無奈妥協(xié)，簽署了該條款也沒關系。只是日后一旦出現(xiàn)問題要訴諸法律，會比較費時費力。
(文/鄭杉杉 專家支持：北京匯佳律師事務所主任律師 邱寶昌)
